最近，首套房利率下调的事儿，一石惊起千层浪。
在我们上条推文的下面，就有这样的高赞留言——
嗯，其实也挺理解的。
疫情这三年里出手买房的朋友们，房价不涨，还要背高额利息，看着增量房贷利率暴跌，自己的房贷却怎么都降不下来……
到底要怎么做才能降低还款成本呢？
“捡笋”的同时，又会有什么坑等着你？
我们找银行和贷款中介聊了一下。
前几天，我找到了几家广州的贷款机构。
对于我提出的“降利率”诉求，中介们纷纷表示，可以做！
具体是怎么操作的？
最常见的方法，是把房贷提前还清，再用房产办理抵押经营贷。
但这样的操作，首先需要一个“公司壳”。
没有公司怎么办？中介说了，会帮忙在资料和门面这块做好包装。
然后，还房贷也需要钱啊！
这个中介也说了，可以提供金融服务，先借钱给你还清房贷。
总之，整个流程办理下来，基本在1-2个月左右，所需费用主要涉及办理费+赎楼垫资费+平时“养公司”的成本。
融资服务费按照贷款金额的1%收取，赎楼过桥费一个月的利息是1.6%-1.8%，而养公司的成本，一年下来2000块左右。
哦，还没算提前还贷的银行罚息，这个就看不同银行了，我看了下我的贷款银行，大概要罚一个月的利息吧。
好了，花了这么多钱，真正实现转贷后，究竟能省下多少钱呢？
我仔细算了一下。
就拿价值500万的房产，首付4成，贷了300万分30年还清的等额本息方式来举个栗子吧。
如果按照两年前主流的5.5%首套房利率（LPR4.65%+85bp）估算，月供17000多，要还的利息总额是310多万。
后来，LPR下调了两次，存量房贷的利率也下调到了5.15%。
看起来比之前少了，但算了一下，每个月依旧要还16300多元。
和两年前相比，每个月只“减负”了600多元。
这样的压力，不可谓不大。
但一旦换成经营贷之后，就瞬间轻松了。
中介提供了10年期、利率为3.65%、先息后本的产品，我们试算了一下，是这个样子的——
每个月只要还9000元出头，降低了接近一半，看上去就真的很香啊！
别的不说，光是近两个点的利息差，每年利息就可以减少300万*2%=6万块，10年下来，就是60万了。
就算扣减了赎楼垫资时间1个月，大约10万块的总办理成本后，还是要比普通房贷划算不少。
当然，理论上，还有另外一种转贷方式——
以买卖方式把房子过户给直系亲属，重新申请房贷。
由此，就可以享受现行优惠的贷款利率了。
但这种方式不同地区执行标准不一样，能否真正落地，还要看因城施策下不同城市的定力，以及对房屋交易的要求。
还是以广州为例，目前，各大银行普遍的首套房利率是4.3%。
新利率下，月供是14800多元，比之前少了……嗯，大概1500吧。
看起来并不算多。
30年下来，省下的利息成本大概55万吧。
而且，这种操作的成本还蛮高的。
我们假设成交的房源是在市中心范围内，面积100方左右的名下唯一住宅。
根据现行的二手房转让规定，需要缴纳1.5%的契税和5.3%的增值税及附加税，再加上赎楼垫资费用，总成本最低都要30多万以上了。
一来一去，能省下的钱并不算多。
也难怪很多人都会选择前一种转贷方式了。
但讲真，虽然能够省钱，但利用抵押经营贷来做房贷转贷本来就属于灰色地带，不但没有保障，还隐藏着不少风险点。
首先，并不是谁都能注册公司的。
倘若你是体制内人员，大概率就不能享受经营贷的“福利”了。
毕竟，很多国企机关单位不允许个人名下有公司，不能是某家公司的股东和法人，只能安排父母、配偶等亲属办理。
说到这里，中介小哥提醒我，父母超过70岁以后，届时需要变更借款人，或者自己重新办理营业执照。
其次，还有垫资成本的考量。
上述的经营贷方案，制定依据是赎楼时间为1个月。
但是，现在提前还贷的人如潮水一般，排队时间起码要三个月，金融机构还要罚息。
银行可以等，但购房者等不了啊，资金是有使用成本的，每拖延一个月，过桥费就要贵好几万块。
即便经过重重关卡，终于办下来后，也有不可言说的坑。
比如，贷款的年审。
经营贷一般是每3年审核一次，假如期间辅助的中介公司跑路了，又或者是空壳公司的流水、执照审核不通过，都会给后续的贷款造成影响。
万一审核不通过，借来的大几百万被抽贷，衔接不上，就还挺不知所措的。
而且，贷款利率也并非恒定不变。
经营贷以LPR利率为锚，如果LPR下调了就会下降，但日后LPR上涨了，它也会跟着普涨。
更何况，现在有的城市，首套房利率已经降到了历史低点的3.7%，普通房贷与经营贷的套利空间，已经微乎其微了。
最后，提前还贷和转贷潮，已经引起高层的注意了。
前几天，官媒背景的经济日报发表了这样的文章——
行业的红线终究不能触碰，未来，口子只会越来越小。
其中，还提及了存量房贷和新投放房贷之间利差过大的问题，要推出措施加快解决。
这么一看，说不定存量房贷也有直接下调的可能。
嗯，就看有关部门怎么权衡了。
但无论怎样，还是希望大伙儿在面对房贷问题时，不要贸然行动，多番比较，想清楚退出路径和备选方案后，再作出决策。
